戴德梁行近日發(fā)布《2018大中華區(qū)寫字樓需求核心趨勢》研究報告。報告涵蓋了中國8個城市寫字樓市場過去12個月的強(qiáng)勁需求，并稱2019年寫字樓空間吸納能力將保持強(qiáng)勁。

　　上述8個城市分別為北京、上海、深圳、廣州、成都、武漢、香港和臺北。報告考量了上述城市的市場供需動態(tài)(以及新增供應(yīng)的區(qū)位和品質(zhì))，未來市場將存在各種多樣化情況。

　　從業(yè)主的角度來看，在許多市場中，供應(yīng)緊張和隨之而來的租金上漲很受業(yè)主們歡迎。即使在這些市場中，租戶仍然有很多租賃機(jī)會，特別是在最近有大量新增供應(yīng)的新興市場。

　　國務(wù)院正式批復(fù)河北雄安新區(qū)總體規(guī)劃

　　1月2日，國務(wù)院發(fā)布關(guān)于河北雄安新區(qū)總體規(guī)劃（2018-2035年）的批復(fù)。

　　批復(fù)中指出，原則同意《河北雄安新區(qū)總體規(guī)劃（2018-2035年）》（以下簡稱《總體規(guī)劃》）。

　　同時，要緊扣雄安新區(qū)戰(zhàn)略定位。要按照高質(zhì)量發(fā)展的要求，推動雄安新區(qū)與北京城市副中心形成北京新的兩翼，與以2022年北京冬奧會和冬殘奧會為契機(jī)推進(jìn)張北地區(qū)建設(shè)形成河北兩翼，促進(jìn)京津冀協(xié)同發(fā)展。

　　按照分階段建設(shè)目標(biāo)，有序推進(jìn)雄安新區(qū)開發(fā)建設(shè)，實現(xiàn)更高水平、更有效率、更加公平、更可持續(xù)發(fā)展，建設(shè)成為綠色生態(tài)宜居新城區(qū)、創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展引領(lǐng)區(qū)、協(xié)調(diào)發(fā)展示范區(qū)、開放發(fā)展先行區(qū)，努力打造貫徹落實新發(fā)展理念的創(chuàng)新發(fā)展示范區(qū)。

　　北京城市副中心控規(guī)獲批 打造北京重要"一翼"

　　1月3日，中國政府網(wǎng)公布《中共中央 國務(wù)院關(guān)于對北京城市副中心控制性詳細(xì)規(guī)劃（街區(qū)層面）（2016年-2035年）的批復(fù)》。批復(fù)指出，同意《北京城市副中心控制性詳細(xì)規(guī)劃（街區(qū)層面）（2016年-2035年）》（以下簡稱《城市副中心控規(guī)》），把城市副中心打造成北京的重要一翼。

　　看待寫字樓空置率需要長遠(yuǎn)視角

　　最近，北京、上海等一線城市部分區(qū)域的寫字樓出現(xiàn)了空置率上升、租金下降的現(xiàn)象，特別是中小金融企業(yè)退租現(xiàn)象比較明顯。這既有經(jīng)濟(jì)增速放緩帶來的周期性影響，同時也有區(qū)域分化的結(jié)構(gòu)性原因，但總體來看，北京甲級寫字樓的出租率仍是比較高的。

　　經(jīng)濟(jì)增速放緩的大環(huán)境影響不可回避，這在寫字樓市場也明顯反映出來：部分企業(yè)為節(jié)約支出選擇收縮面積，或從核心商圈搬到其他產(chǎn)業(yè)園區(qū)辦公；有的企業(yè)資金壓力較大，付租金的時間會往后推；個別企業(yè)資金出現(xiàn)問題導(dǎo)致大面積退租；部分業(yè)主感到年底新增客戶難、招租壓力因此增大……而寫字樓的空置率是隨著經(jīng)濟(jì)運(yùn)行而波動的，空置率年底略有上升也是周期性的正常情況。

　　同時我們也要看到，盡管經(jīng)濟(jì)增速放緩，仍有部分優(yōu)質(zhì)企業(yè)經(jīng)營良好而擴(kuò)充承租面積，或搬到更好的寫字樓辦公。實際上，北京大部分核心商圈的甲級寫字樓出租率仍比較高，基本都在95%左右，個別商圈甚至超過99%，這也帶來了個別區(qū)域租金上漲的預(yù)期。

　　北京個別區(qū)域?qū)懽謽强罩迷黾幼饨鹚蓜?業(yè)主慎對金融客戶

　　記者對北京中央商務(wù)區(qū)（CBD）、東二環(huán)、中關(guān)村等核心商圈的十余個寫字樓進(jìn)行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，受部分企業(yè)撤離和縮小承租面積影響，部分寫字樓空置面積有所增加，租金出現(xiàn)松動，特別是CBD區(qū)域?qū)鹑谄髽I(yè)清理整頓后，個別前期炒作明顯的寫字樓租金回歸理性。不過，大部分甲級寫字樓的空置率仍處低位，部分寫字樓基本滿租，有個別寫字樓甚至打算春節(jié)后漲租金。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，受去杠桿政策和經(jīng)濟(jì)增速放緩等多重因素影響，2018年下半年北京寫字樓新增需求較上半年明顯放緩，第四季度主要是CBD商圈出現(xiàn)一些租戶退租現(xiàn)象，原因是極個別大面積租戶的經(jīng)營調(diào)整，但這不具有普遍性和持續(xù)性，整體市場空置率仍處低位，租金水平仍保持平穩(wěn)。預(yù)計2019年隨著寫字樓供給的大量增加，整體租金或穩(wěn)中有降，但2020~2021年市場新增供應(yīng)較少，整體租金水平預(yù)計仍會繼續(xù)上行。

　　北京老舊廠房轉(zhuǎn)型升級：從"產(chǎn)業(yè)園區(qū)"向"文化園區(qū)"

　　伴隨疏解整治促提升行動，北京加快發(fā)展"高精尖"產(chǎn)業(yè)，在減量發(fā)展中實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，朝陽區(qū)更是成為全國第一個部市合作的國家文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新實驗區(qū)……

　　發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的一個重要途徑，就是舊廠房的改造利用。近年來，從自發(fā)到自覺，朝陽區(qū)聚焦重點區(qū)域，打造典型園區(qū)，轉(zhuǎn)型升級后的文創(chuàng)園近60家、改造建筑規(guī)模超過280萬平方米。

　　不僅朝陽區(qū)，北京市也在加快老舊廠房的升級轉(zhuǎn)型步伐：2017年12月31日，北京市印發(fā)《關(guān)于保護(hù)利用老舊廠房拓展文化空間的指導(dǎo)意見》。

　　統(tǒng)計顯示，北京市騰退老舊廠房達(dá)242個，已經(jīng)轉(zhuǎn)型利用的老舊廠房占地面積601萬平方米，正在轉(zhuǎn)型改造的占地138萬平方米。

　　深圳寫字樓退租趨顯 二房東在離場

　　戴德梁行發(fā)布的深圳寫字樓市場2018年第四季度報告指出，市場需求回落，擴(kuò)租及新租需求較為謹(jǐn)慎，部分包租及金融行業(yè)出現(xiàn)較大面積退租的情況。自2018年5月開始，"一批P2P企業(yè)爆雷、部分債券違約，深圳寫字樓物業(yè)空置增加"。

　　作為金融企業(yè)聚集的核心辦公區(qū)，因辦公及商業(yè)配套相對成熟，深圳福田中心區(qū)的空置率此前一直維持在8%左右，但從2018年下半年開始，該區(qū)域的空置率突然大幅提高，現(xiàn)在達(dá)到12%-13%，基本上區(qū)域內(nèi)的每棟樓都有一些空置單位。

　　相應(yīng)的，過往大包租公司旺盛的深圳甲級寫字樓市場，退租跡象開始冒頭。特別是2018年10月以后，資產(chǎn)運(yùn)營商與包租二房東，由于承租面積較大，退租的影響也更大。

　　上海購物中心魅力凸顯拉動外來游客消費(fèi)

　　截至2018年12月31日，29日、30日、31日3天上海共發(fā)生消費(fèi)134.97億元人民幣，比去年同期增長10.6%。其中，外來游客消費(fèi)363.5萬人次，發(fā)生消費(fèi)為40.1億元，同比增幅均超過11%，消費(fèi)占比接近三成。

　　在外來游客消費(fèi)中，購物消費(fèi)金額占比高達(dá)82%，消費(fèi)次數(shù)占比高達(dá)71.2%，顯示出外來游客在上海主要以"買買買"為主。

　　據(jù)上海市商務(wù)委員會統(tǒng)計，2018年前11個月，上海社會消費(fèi)品零售總額近1.15萬億元，同比增長7.9%，繼續(xù)保持全國消費(fèi)中心城市地位。預(yù)計2018年全年，上海社會消費(fèi)品零售總額增幅接近8%，消費(fèi)對上海經(jīng)濟(jì)增長的拉動作用持續(xù)增強(qiáng)。

　　除了購物中心魅力凸顯拉動外來游客消費(fèi)，上海居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)持續(xù)升級，是2018年全市社會消費(fèi)品零售總額增長的一大因素。

　　廣州天河路商圈轉(zhuǎn)型升級實現(xiàn)"聚變"

　　以天河路為中軸線，這片總面積4.5平方公里的區(qū)域內(nèi)，商業(yè)面積高達(dá)240萬平方米。13大商業(yè)綜合體和12家國際五星級酒店傲然矗立，4家地下商業(yè)綜合體、9家IT商品綜合體里人來人往。近400個國際品牌、超1萬家商鋪各具特色，吸引了日均150萬人次、節(jié)假日超過400萬人次的客流。

　　近年來，天河路商圈穩(wěn)居"華南第一商圈" 寶座，去年商品銷售總額甚至突破1萬億元大關(guān)。這個萬億級商圈著力提升文旅魅力，不斷探索商業(yè)創(chuàng)新，在變革中尋找機(jī)遇，實現(xiàn)了轉(zhuǎn)型升級的時代"聚變"。

　　2018十大房產(chǎn)行業(yè)新聞盤點

　　剛剛過去的2018年似乎是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生質(zhì)變的一年，在多城多輪累計450次調(diào)控下，"房住不炒"深入人心，房地產(chǎn)行業(yè)逐步趨穩(wěn)，我們終將迎來穩(wěn)定發(fā)展的市場、完善的住房保障體系。

　　1、二三線城市上演"搶人大戰(zhàn)"致房價上漲

　　2、多個一二線城市開啟"搖號買房"模式

　　3、海南實施全域限購抑制投機(jī)

　　4、棚改貨幣化安置政策全面收緊

　　5、七部委開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動

　　6、萬科高喊"活下去" 房企謀求多元化發(fā)展

　　7、多家內(nèi)地房企赴港上市 拓寬融資渠道

　　8、土地流拍頻現(xiàn) 房企預(yù)期趨謹(jǐn)慎

　　9、長租公寓頻"爆雷"敲響警鐘

　　10、開發(fā)商規(guī)模增速不減 "千億軍團(tuán)"擴(kuò)容加速